다음 주 월요일(10월 12일) 특별공급을 시작으로 100세대가 넘는 일반분양 아파트 세 곳이 한꺼번에 청약을 받습니다. 대구 중구 더샵 동인센트리체, 경기 양평 쌍용 더 플래티넘 한강, 화성 향남역 그로브 스위첸입니다. 세 곳 모두 10월 2일에 공고가 났고, 1순위 접수일(13일)과 당첨자 발표일(20일)도 같습니다. 한 군데를 고르려면 결국 이걸 알아야 합니다. 이 분양가, 바로 옆 새 아파트가 요즘 팔리는 값보다 비싼가.
그래서 세 단지의 84㎡ 분양가를 같은 동네 신축(2021년 이후 준공) 84㎡가 올해 실제로 거래된 값과 나란히 놓아 봤습니다. 세 곳 다 옆 신축보다 비쌌습니다. 그런데 그 차이가 어떤 곳은 6천만 원대이고, 어떤 곳은 3억 원 가까이 됩니다.
대구 동인센트리체: 같은 동 신축보다 2억 9천만 원 위
대구 중구 동인동1가 9번지 일원, 포스코이앤씨가 짓는 2개동 49층짜리 단지입니다. 314세대가 전부 전용 84㎡이고, 특별공급 185세대가 여기에 포함돼 있습니다. 입주 예정은 2028년 6월로 세 단지 중 가장 빠릅니다.
분양가는 층과 라인에 따라 7억 9,300만 원(84C 3~9층)부터 8억 6,878만 원(84B 40층대)까지입니다. 층 구간마다 6~10세대씩 고르게 나뉘어 있어서 “대부분 이 값”이라고 집을 만한 구간이 없습니다. 그래서 세대수로 가중해 평균값을 냈더니 약 8억 3,500만 원이 나왔습니다. 발코니 확장은 무상이라 이 값에 이미 들어 있습니다.
비교 상대는 같은 동인동1가 안에 있습니다. 2024~2025년에 입주한 신축 세 곳이 올해 84㎡로 17번 거래됐습니다.
| 단지 | 준공 | 올해 84㎡ 거래 | 평균값 | 전용 평당 |
|---|---|---|---|---|
| 힐스테이트동인센트럴 | 2024년 | 8건 | 5억 3,450만 | 2,091만 |
| 힐스테이트동인더스카이 | 2025년 | 6건 | 5억 8,983만 | 2,303만 |
| 대구역센트럴대원칸타빌 | 2024년 | 3건 | 4억 6,500만 | 1,813만 |
| 더샵 동인센트리체(분양) | 2028년 입주 | 확장 포함 | 약 8억 3,500만 | 3,268만 |
17건의 평균값은 5억 4,176만 원, 가장 비싸게 팔린 집도 6억 2,000만 원이었습니다. 10층 이상 거래 12건만 따로 봐도 평균값은 5억 4,108만 원으로 거의 같습니다. 층을 맞춰도 차이는 줄지 않는다는 얘기입니다. 분양가가 같은 동 신축보다 약 2억 9천만 원, 평당으로 54% 높습니다.
대구 중구 전체로 넓혀도 비싼 건 마찬가지인데, 폭은 줄어듭니다. 중구 신축 84㎡는 올해 404건 거래됐고 평균값은 6억 5,706만 원(전용 평당 2,561만 원)입니다. 이 기준으로도 분양가가 28% 높습니다. 동인센트리체의 평당가 3,268만 원은 중구에서 가장 비싸게 거래되는 남산동 남산롯데캐슬센트럴스카이(2021년 준공, 27건, 평균값 8억 4,685만 원, 평당 3,296만 원)와 비슷한 수준입니다. 청라힐스자이(2023년, 36건, 8억 1,447만 원)가 그 바로 아래입니다.
평당가만 놓고 보면 이 분양가는 동인동 신축보다 남산동 대장 단지 쪽에 붙어 있습니다. 입주 뒤 동인동 신축 시세가 남산동 수준까지 올라오면 지금 분양가가 맞는 값이 됩니다. 올라오지 않으면 3억 원 가까운 차이를 먼저 내고 들어가는 셈입니다. 지금 같은 동 신축이 5억대에 팔린다는 건 이미 확인된 숫자입니다.
양평 쌍용 더 플래티넘 한강: 같은 리 신축보다 1억 2천만 원 위
양평군 양서면 용담리 212-3번지 일원입니다. 쌍용건설 시공, 6개동 최고 19층, 333세대(특별공급 164세대 포함)이고 입주 예정은 2029년 5월입니다. 84㎡는 세 타입 합쳐 226세대(84A 149, 84B 40, 84C 37)입니다.
84㎡ 분양가는 1층 5억 8,700만 원부터 18층 7억 4,800만 원까지로, 같은 84㎡ 안에서 1억 6천만 원이 벌어집니다. 세대가 가장 많이 몰린 구간은 84A 102~106동 7~9층(21세대)으로 7억 600만 원입니다. 226세대 전체를 가중한 평균값은 6억 8,384만 원입니다. 여기에 발코니 확장비가 따로 붙습니다. 84A와 84C는 1,600만 원, 84B는 1,650만 원입니다.
같은 용담리에 2024년 준공한 양수역이지움리버뷰가 있습니다. 올해 84㎡ 거래는 4건으로, 5억 3,000만 원에서 5억 8,000만 원 사이였고 평균값은 5억 6,375만 원입니다. 네 건 모두 10~13층이라 분양 쪽 중간층과 층대도 비슷합니다. 9월 18일 13층 거래가 5억 8,000만 원으로 가장 최근입니다.
분양가 평균 6억 8,384만 원과 비교하면 약 1억 2천만 원, 평당 21% 높습니다. 확장비를 넣으면 24%로 벌어집니다. 범위를 양평군 신축 전체(109건)로 넓히면 평균값은 4억 8,701만 원이고, 양평읍의 2024년 신축 더샵양평리버포레(9건)도 평균값 5억 5,000만 원입니다. 올해 양평군 신축 84㎡ 거래 중 가장 높은 값이 6억 1,500만 원이었으니, 이 단지 1층 분양가 5억 8,700만 원이 그 근처에 있고 나머지는 전부 그보다 위입니다.
같은 리 비교 표본이 4건뿐이라는 점은 분명히 해둡니다. 다만 군 전체를 봐도 방향이 같아서, 표본이 적다고 결론이 뒤집힐 상황으로 보이지는 않습니다.
화성 향남역 그로브 스위첸: 차이가 가장 작은 곳
화성특례시 만세구 향남읍 하길리, KCC건설이 짓는 7개동 20~29층, 933세대입니다. 933세대 전부가 일반분양이라 이번 주 세 곳 중 물량이 가장 많습니다. 84㎡만 772세대(84A 371, 84B 138, 84C 138, 84D 125)입니다. 입주 예정은 2029년 6월입니다.
이 단지는 가격표가 단순합니다. 1~4층만 값이 낮고 5층 이상은 한 값입니다. 84㎡ 772세대 중 668세대가 5층 이상이고, 이 구간 분양가는 5억 5,450만 원(84D)에서 5억 5,970만 원(84C) 사이입니다. 가장 많은 84A 5층 이상(322세대)이 5억 5,750만 원입니다. “5억 1,340만 원부터”라는 숫자를 봤다면 그건 84B 1층 5세대 값이니, 기준은 5억 5,750만 원으로 잡는 게 맞습니다. 확장비는 84A·84B 1,600만 원, 84D 1,800만 원, 84C 1,850만 원입니다.
향남읍 안의 2021년 이후 신축 84㎡ 거래는 상신리 한양수자인디에스티지(2024년 준공) 5건이 전부입니다. 4억 8,600만 원에서 5억 500만 원 사이, 평균값 4억 9,360만 원으로 값이 거의 흔들리지 않았습니다. 9월 9일 27층 거래가 4억 8,900만 원입니다.
84A 5층 이상과 비교하면 약 6,400만 원, 평당 13% 높고, 확장비를 넣으면 16%(약 8,000만 원)입니다. 같은 하길리 안에는 2015~2018년에 지어진 서봉마을 단지들이 있는데, 올해 84㎡ 평균값이 3억 5천만~4억 4천만 원대입니다. 연식이 달라 직접 비교는 하지 않았지만, 동네 시세의 바닥이 어디쯤인지는 보여줍니다.
세 곳 가운데 옆 신축과 차이가 가장 작은 단지입니다. 그래도 같은 읍 신축보다 확장 포함 8천만 원가량 더 내고, 입주까지 2년 8개월을 기다려야 합니다.
숫자를 읽을 때 걸러야 할 것
옆 단지 실거래가에 발코니 확장이 들어 있는지는 신고 자료에 나오지 않습니다. 요즘 신축은 대부분 확장해서 입주하니 확장된 집 값일 가능성이 높은데, 이건 추정입니다. 그래서 양평과 향남은 확장비를 뺀 차이와 넣은 차이를 함께 적었습니다. 확장을 넣은 쪽이 더 공정한 비교에 가깝습니다. 동인센트리체는 확장이 무상이라 이 문제가 없습니다.
분양가는 지금 값이고 실거래는 올해 1~9월 값입니다. 입주까지 동인센트리체는 약 1년 8개월, 나머지 두 곳은 2년 반 넘게 남았습니다. 그사이 동네 시세가 어떻게 움직일지는 이 자료로 알 수 없습니다. 이 글이 말할 수 있는 건 “지금 기준으로 얼마를 더 내고 들어가느냐”까지입니다.
돈이 나가는 순서도 단지마다 다릅니다. 향남은 계약금이 10%라 84A 5층 이상이면 계약 때 약 5,575만 원이 먼저 필요합니다. 동인과 양평은 5%라 각각 4천만 원대 초반, 3천만 원대 중반입니다. 중도금 60%는 세 곳 모두 대출을 알선하는데 조건이 같지 않습니다. 동인과 향남은 공고문에 ‘무이자’로 적혀 있고, 향남은 계약자 사정으로 계약이 해제되면 혜택이 사라지는 조건부입니다. 양평은 ‘이자후불제’입니다. 후불제는 보통 입주 때 그동안 쌓인 이자를 계약자가 한꺼번에 내는 방식이니, 견본주택에서 예상 이자액을 꼭 물어보세요.
세 곳 모두 비규제지역이고 재당첨 제한과 거주의무가 없으며, 전매제한은 당첨자 발표일부터 6개월입니다. 해당지역 우선 대상은 동인이 대구 거주자, 양평이 양평군 거주자, 향남이 화성시 거주자입니다.
그래서 어디를 넣을까
| 단지 | 84㎡ 분양가(세대수 가중 평균값) | 비교한 옆 신축 실거래 평균값 | 전용 평당 차이 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 더샵 동인센트리체(대구 중구 동인동1가) | 8억 3,500만 안팎(확장 무상) | 5억 4,176만(같은 동 신축 17건) | +54% | 다소 높음 |
| 쌍용 더 플래티넘 한강(양평 양서면 용담리) | 6억 8,384만(확장비 별도) | 5억 6,375만(같은 리 신축 4건) | +21%(확장 포함 +24%) | 다소 높음(표본 적음) |
| 향남역 그로브 스위첸(화성 향남읍 하길리) | 5억 5,750만(84A 5층 이상, 확장비 별도) | 4억 9,360만(향남읍 신축 5건) | +13%(확장 포함 +16%) | 다소 높음(표본 적음) |
표의 ‘전용 평당’은 분양가와 실거래 모두 전용면적(실제로 쓰는 공간)을 평으로 바꿔서 나눈 값입니다. 광고에서 흔히 보는 공급면적 평당가보다 높게 나오는 게 정상입니다. 판단 칸의 ‘표본 적음’은 비교할 같은 동네 신축 거래가 5건 이하라는 뜻입니다. 방향은 맞아도 숫자 하나하나는 흔들릴 수 있으니 그만큼 걸러서 보시면 됩니다.
옆 신축과 비교한 값만 보면 순서는 분명합니다. 향남이 가장 덜 비싸고, 양평이 중간, 대구 동인이 가장 비쌉니다. 다만 동인은 비교 대상을 어디로 잡느냐에 따라 평가가 크게 바뀝니다. 같은 동 신축과 비교하면 54% 비싸고, 남산동 대장 단지와 비교하면 비슷합니다. 동인동이 앞으로 남산동만큼 값을 받는 동네가 될 거라고 보는 사람에게는 납득할 만한 값이고, 그렇지 않다면 비싼 값입니다.
실거주가 목적이라면 하나만 기억해 두시면 됩니다. 지금 같은 동네 신축을 사면 얼마인지입니다. 동인동은 5억 4천만 원, 양서면 용담리는 5억 6천만 원, 향남읍은 4억 9천만 원 선입니다. 분양가와 이 값의 차이를 새 아파트, 브랜드, 커뮤니티 시설, 그리고 2~3년 기다리는 시간의 값으로 낼 만한지 따져보면 됩니다.
분양가는 각 단지 입주자모집공고 원문, 실거래는 청약알지가 모은 국토교통부 실거래 신고 자료(2026년 1월 이후, 취소 거래 제외, 전용 78~90㎡, 2021년 이후 준공)로 10월 5일에 조회했습니다. 청약 전에 청약홈 공고문을 한 번 더 확인하세요.
청약알지
청약 일정, 매일 챙기기 번거로우시죠?
청약홈·LH·SH·GH·마이홈 청약 일정과 국토부 실거래가를 한 화면에 모아드려요.
※ 본 내용은 참고용이며, 정책·기준(금리·소득요건 등)은 변동될 수 있으니 실제 신청 시 청약홈 공고문과 관계기관 안내를 반드시 확인하세요.