이번 주 청약 단지를 실거래가와 맞대보다가 숫자 하나에 눈이 멈췄습니다. 분당 정자동에 나오는 단지의 84㎡ 분양가가 평당 1억 원을 넘겼습니다. 바로 옆 최신축이 올해 평당 6,871만 원에 팔렸는데도요. 청약은 시세보다 싸게 산다는 말이 늘 맞는 건 아닙니다. 이번 주가 그 반례입니다.
방식은 지난주와 같습니다. 청약을 받는 단지의 84㎡ 분양가를 전용면적 평당가로 바꾸고, 그 옆 동네 신축이 올해 실제로 얼마에 팔렸는지(국토교통부 실거래가)를 같은 평당가로 계산해 나란히 놓습니다. 브랜드나 조감도가 아니라, 옆집이 실제로 팔린 값이 기준입니다.
분당 정자동, 평당 1억이 붙었다
더샵 분당하이스트는 정자동 느티마을4단지를 리모델링해서 나오는 단지입니다. 조합원 몫을 빼고 남은 일반분양분이 이번에 청약을 받는데, 84㎡ 분양가가 26억 6천만 원에서 최고층 29억 원까지 붙었습니다. 평당으로 환산하면 1억 400만 원에서 1억 1,300만 원. 전용 한 평에 1억이 넘습니다.
같은 정자동에서 가장 최근에 지어진 신축이 더샵분당파크리버입니다. 2024년 준공된 이 아파트 84㎡가 올해 16억 4천만 원에서 18억 5천만 원에 거래됐습니다. 열두 건, 평균 평당 6,871만 원입니다. 새로 나오는 리모델링 단지가 옆에 이미 서 있는 최신축보다 평당 3,500만 원 넘게 비싼 셈입니다. 분당구 전체 신축 84㎡ 평균이 평당 5,365만 원인 걸 감안하면 격차는 더 벌어집니다.
왜 이렇게 붙었을까요. 리모델링은 원래 그 자리에 살던 조합원의 대지지분 위에 세대를 늘려 짓는 방식입니다. 일반분양 물량이 143세대로 적고, 분양가도 상한제 기준에 눌리는 게 아니라 조합의 사업비를 맞추는 선에서 정해집니다. 정자동 초역세권이라는 입지 프리미엄까지 얹히면 이런 숫자가 나옵니다.
그래서 여기는 판단이 단순하지 않습니다. 옆 신축이 18억에 팔리는 동네에서 26억을 넘게 주고 새 집에 들어가는 값입니다. 새 아파트라는 것, 분당 대장 입지라는 것, 조합원과 같은 커뮤니티를 쓴다는 것에 그 차액만큼의 가치를 두는 사람에게는 이유가 있습니다. 하지만 적어도 이 단지에 ‘청약이라 싸다’는 말은 성립하지 않습니다. 리모델링 일반분양은 시세보다 비싸게 나오는 게 오히려 흔한 구조라는 점을 기억해두면 다음에 비슷한 공고를 볼 때 덜 헷갈립니다.
지난주에 다룬 곳들, 이번 주에도 접수 중
솔직하게 짚고 갑니다. 청약 접수는 며칠에 걸쳐 진행돼서, 지난주에 다룬 단지 상당수가 이번 주에도 그대로 접수 중입니다. 광명·화서·문수로·진주 네 곳이 그렇습니다. 이번 주에 새로 나온 규모 단지는 사실상 분당 하나뿐이었고, 나머지 신규는 오남역 조합원 취소분 재공급과 전북 삼천 정도라 84㎡ 비교에는 맞지 않았습니다. 그래서 이 네 곳은 새 분석 대신, 지난주 판단을 이번 주 실거래로 다시 확인한 결과만 표로 정리합니다. 자세한 분석은 지난주 글에 있습니다.
| 단지 (아직 접수 중) | 위치 | 84㎡ 분양가 평당가 |
인근 신축 실거래 평당가(2026년) |
판단 |
|---|---|---|---|---|
| 광명 시티프라디움 에듀하임 426세대 |
광명 소하동 | 평균 약 4,190만 | 광명 신축 평균 5,020만 (소하동 자체 거래 없음) |
적정~저평가 |
| 화서역 호수공원 아너스빌 476세대 |
수원 권선구 서둔동 | 평균 약 3,300만 | 같은 서둔동 신축 3,463만(1건) 권선구 평균 2,919만 |
적정 |
| 문수로 비스타 더파크 700세대 |
울산 남구 무거동 | 약 2,960~2,980만 | 같은 무거동 신축 2,482만(14건) | 다소 높음 |
| 진주 판문 레이크써밋 웰가 690세대 |
경남 진주 판문동 | 약 1,950~1,970만 | 진주 신축 평균 2,058만 (판문동 자체 거래 없음) |
적정 |
※ 평당가는 전용면적 기준(분양가·실거래 동일). 실거래는 청약알지 실거래 DB(국토교통부 실거래가 기반)의 2026년 인근 신축 매매 건. 조회일 2026년 9월 21일.
지난주와 판단이 크게 달라진 곳은 없습니다. 화서역 아너스빌은 지난주에 ‘화서역 역세권 대장(평당 5,000만 원대)’과 비교하면 저평가로 보였지만, 실제 자리는 역과 한 블록 떨어진 서둔동입니다. 같은 서둔동 신축 실거래(평당 3,463만 원, 1건)를 기준으로 다시 보면 저평가라기보다 비슷한 값입니다. 표본이 한 건뿐이라 단정하긴 어렵지만, 입지가 다른 대장과 견줘 싸 보이게 만드는 착시는 걷어내는 게 맞습니다. 나머지 세 곳은 지난주 결론 그대로입니다. 광명 소하와 진주 판문은 주변 신축보다 낮거나 비슷해 무리한 가격은 아니고, 울산 문수로는 붙어 있는 무거동 신축보다 평당 490만 원가량 높아 여전히 다소 높은 편입니다.
새 단지가 왜 옆 신축보다 비쌀까
예전엔 새로 분양하는 아파트가 주변 신축보다 싼 게 보통이었습니다. 요즘은 그 공식이 흔들립니다. 분양가를 만드는 땅값과 공사비가 계속 올라서입니다. 특히 리모델링이나 재건축처럼 이미 값이 오른 자리 위에 짓는 방식은, 사업비 구조상 분양가가 주변 신축 시세를 넘어서기도 합니다. 이번 주 분당이 극단적인 사례입니다.
공사비도 최근 몇 년 새 크게 뛰었습니다. 철근값과 인건비가 오르면서 분양가 상한제의 기준 단가 자체가 해마다 올라갑니다. 상한제로 묶여 있어도 그 상한선이 이미 높아진 겁니다. 함정은 하나 더 있습니다. 실거래가는 대부분 발코니 확장과 옵션까지 넣은 집값인데, 분양가는 그게 빠진 기본가입니다. 확장비를 얹으면 실제 부담 차이는 표의 숫자보다 좁아집니다. 저평가로 나온 단지도 이 점을 감안해서 봐야 합니다.
청약 전에 딱 하나
정리하면 이렇습니다. 신도시든 아니든, 상한제든 아니든, 청약이라 싸다는 공식은 자동으로 성립하지 않습니다. 진짜 싼 곳은 옆 아파트 시세가 분양가보다 확실히 높은 곳이고, 그 격차가 당첨자가 손에 쥐는 몫이 됩니다. 반대로 옆 신축보다 비싸게 나온 단지라면, 그 프리미엄을 주고 살 이유가 나한테 있는지 따로 물어야 합니다. 이번 주 분당이 딱 그 질문을 던지는 자리입니다.
그러니 청약을 넣기 전에 이것만 확인하세요. 그 단지 반경 1~2km 안, 최근 3~5년에 지어진 아파트가 지금 평당 얼마에 팔리고 있는가. 그 값이 분양가보다 눈에 띄게 높으면 넣을 명분이 있고, 비슷하거나 낮으면 서두를 이유가 없습니다. 다만 격차는 명분을 줄 뿐입니다. 진주 판문이나 광명 소하처럼 지방과 외곽 대단지는 입주 때 물량이 몰려 전세가가 눌리고 잔금 대출이 빡빡해지기도 합니다. 가격이 싸도 실거주 계획과 자금 스케줄이 맞아야 그 격차가 진짜 내 몫이 됩니다.
이번 주 청약 단지들의 평형별 분양가와 청약 일정, 자격 조건, 그리고 인근 실거래 시세는 청약알지 앱에서 단지별로 한 번에 볼 수 있습니다. 공고문을 일일이 뒤지지 않아도 옆 단지 시세까지 붙여서 확인하실 수 있습니다.
이 글은 공개된 입주자모집공고와 국토교통부 실거래가를 근거로 한 정보 제공용이며, 특정 단지의 청약이나 투자를 권유하지 않습니다. 분양가는 타입·층·옵션에 따라 달라지고 실거래가는 시점에 따라 변합니다. 청약 여부는 공고문 원문과 본인 상황을 바탕으로 판단하시기 바랍니다.
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