내일(9월 28일) 특별공급을 시작으로 전주 삼천 하늘채 라비엘이 청약을 받습니다. 삼천주공3단지를 재건축하는 단지이고, 전체 602세대 가운데 조합원 몫을 뺀 116세대가 이번에 일반분양으로 나옵니다. 청약 넣을까 말까 고민 중이라면 결국 궁금한 건 이거죠. 이 값, 삼천동 시세보다 싼가 비싼가.
비교할 상대는 가까이 있습니다. 같은 삼천동1가에 2023년 입주한 아너센트럴신원리브웰. 이 단지 전용 59㎡가 올해 실제로 얼마에 팔렸는지(국토교통부 실거래가)를 가져와서, 새 아파트 분양가와 같은 층, 같은 평형으로 맞춰 계산해 봤습니다.
어떤 단지인가
주소는 전주시 완산구 삼천동1가 585-4번지 일원입니다. 시공은 코오롱글로벌, 6개동에 지하 2층부터 지상 25층까지이고 입주 예정은 2029년 11월입니다. 일반분양 116세대의 평형 구성은 이렇습니다. 전용 59㎡가 70세대(특별공급 39, 일반공급 31)로 가장 많고, 74B가 45세대, 74A는 딱 1세대뿐입니다.
일정은 9월 28일 특별공급, 29일 1순위, 30일 2순위, 10월 7일 당첨자 발표, 10월 19일부터 21일까지 계약입니다. 전주에 1년 넘게 계속 산 사람이 해당지역 우선입니다. 비규제지역이라 재당첨 제한과 거주의무가 없고, 전매제한도 없습니다. 다만 공고문에 따르면 전매는 계약금 10%를 다 낸 뒤부터 가능합니다.
분양가는 입주자모집공고 원문 기준입니다. 층에 따라 값이 꽤 벌어집니다.
| 타입 | 층 | 세대수 | 분양가 |
|---|---|---|---|
| 59㎡ | 1층 | 2 | 3억 4,905만 |
| 59㎡ | 5~9층 | 16 | 3억 8,042만 |
| 59㎡ | 10층 이상 | 43 | 3억 8,827만 |
| 74B | 2층 | 5 | 4억 5,440만 |
| 74B | 10층 이상 | 29 | 4억 9,392만 |
| 74A | 10층 이상 | 1 | 4억 9,307만 |
광고나 요약표에서 “3.49억부터”라는 숫자를 봤다면, 그건 59㎡ 1층 두 세대 값입니다. 59㎡ 70세대 가운데 43세대가 10층 이상이고, 이쪽은 3억 8,827만 원입니다. 청약에 당첨되면 받게 될 가능성이 가장 높은 값은 3.88억 쪽입니다. 여기에 발코니 확장비가 따로 붙습니다. 59㎡는 1,700만 원, 74B는 2,200만 원입니다.
같은 동 2023년 신축은 3.5억대
아너센트럴신원리브웰 59㎡(전용 59.76㎡)는 올해 1월부터 9월까지 7건이 거래됐습니다. 가장 낮은 값이 2층 3억 3,200만 원, 가장 높은 값이 13층 3억 6,300만 원이었습니다. 가장 최근 거래는 9월 17일 10층, 3억 5,000만 원입니다.
층부터 맞췄습니다. 이 단지 10층 이상 거래 4건의 평균값은 3억 5,400만 원입니다. 새 분양 59㎡ 10층 이상은 3억 8,827만 원이니 기본가만 따져도 약 3,400만 원, 10% 가까이 비쌉니다. 확장비 1,700만 원까지 넣으면 4억 527만 원이 되고, 차이는 5,100만 원, 14% 정도로 벌어집니다.
옆 단지 실거래에 확장이 포함됐는지는 신고 자료에 안 나옵니다. 요즘 신축은 거의 다 확장해서 들어가니 확장된 집 값일 가능성이 높은데, 어디까지나 추정이에요. 이 추정이 맞다면 공정한 비교는 확장비를 넣은 4억 527만 원 대 3억 5,400만 원입니다.
완산구 신축 전체와 비교하면
비교 범위를 완산구 전체 신축(2021년 이후 준공)으로 넓혀 봤습니다. 올해 59㎡ 거래가 85건 있었고, 전용면적 기준 평균 평당가는 2,236만 원입니다.
| 단지 | 준공 | 올해 59㎡ 거래 | 평균값 | 전용 평당 |
|---|---|---|---|---|
| 태평아이파크(태평동) | 2022년 | 49건 | 4억 2,339만 | 2,343만 |
| 힐스테이트어울림효자(효자동1가) | 2022년 | 14건 | 4억 1,375만 | 2,282만 |
| 서신플러스리버하임(서신동) | 2023년 | 15건 | 3억 5,587만 | 1,975만 |
| 아너센트럴신원리브웰(삼천동1가) | 2023년 | 7건 | 3억 5,243만 | 1,949만 |
| 삼천 하늘채 라비엘 10층 이상(분양) | 2029년 입주 | 확장 포함 | 4억 527만 | 2,234만 |
새 분양가를 전용 평당으로 바꾸면 10층 이상 기본가가 2,140만 원, 확장비를 넣으면 2,234만 원입니다. 완산구 신축 평균 2,236만 원과 거의 같습니다. 평균의 절반 이상은 태평아이파크 거래가 차지하고 있어서, 사실상 태평아이파크나 효자동 힐스테이트보다는 조금 싸고 삼천동·서신동 신축보다는 확실히 비싼 자리에 가격이 놓였습니다.
74㎡도 비슷합니다. 74B 10층 이상은 확장비를 넣으면 5억 1,592만 원입니다. 태평아이파크 74㎡ 10층 이상 거래 19건의 평균값이 5억 1,668만 원이니 거의 같은 값입니다. 반면 삼천동 안에는 비교할 74㎡ 신축 거래가 없었습니다.
그래서 싼가 비싼가
삼천동 안에서 보면 비쌉니다. 바로 옆 2023년 신축보다 확장 포함 5천만 원쯤 더 줘야 합니다. 전주 신축 전체로 보면 평균 수준입니다. 가격이 삼천동 신축보다 태평동, 효자동 신축 쪽에 가깝게 매겨졌습니다.
결국 2029년에 입주할 이 단지가 태평아이파크만큼 값을 받느냐의 문제입니다. 새 아파트이고 브랜드 단지이니 옆 2023년 신축보다 더 받는 게 이상하지는 않습니다. 반대로 지금 삼천동 신축 시세가 3.5억대라는 건, 3년 뒤에도 동네 시세가 크게 안 오르면 5천만 원가량의 웃돈을 먼저 내고 들어가는 셈이라는 뜻입니다. 3년 뒤 시세는 저도 모릅니다. 그걸 맞힐 자료는 없어요.
숫자를 볼 때 주의할 점
아너센트럴신원리브웰 59㎡ 거래는 7건뿐입니다. 한두 건만 튀어도 평균값이 흔들리는 수준이라, 완산구 전체 85건을 같이 놓은 겁니다. 힐스테이트어울림효자에는 2억 2,000만 원짜리 거래가 1건 섞여 있는데, 가족 간 거래처럼 시세와 동떨어진 거래일 가능성이 있습니다. 표에서는 빼지 않고 그대로 계산했습니다.
분양가에는 취득세와 등기비가 들어 있지 않습니다. 중도금 대출은 공고문에 “중도금 이자후불제”로 적혀 있고, 입주 전까지 이자를 사업주체나 시공사가 대신 낸다고 되어 있습니다. 후불제는 보통 대신 낸 이자를 입주 때 계약자가 정산하는 방식인데, 이 공고문 문장만으로는 정산 방식이 분명하지 않습니다. 견본주택에서 입주 때 따로 낼 돈이 있는지 꼭 물어보세요. 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 구조라서 59㎡ 10층 이상이면 계약 때 약 3,900만 원이 먼저 필요합니다.
실거래는 청약알지 앱이 모은 국토교통부 신고 자료에서, 취소된 거래를 빼고 2026년 1월 이후 신고분만 썼습니다. 평당가는 분양가와 실거래 모두 전용면적으로 계산했습니다. 광고에 나오는 공급면적 평당가보다 높게 보이는 게 정상입니다.
청약 전에 챙길 것
실거주로 오래 살 생각이고 새 아파트의 평면과 커뮤니티 시설, 하자보수 기간에 값을 매길 수 있다면, 옆 신축보다 5천만 원 비싼 값도 감수할 만한지 따져볼 수 있습니다. 전매제한이 없어서 분양권을 되팔 수 있지만, 옆에 3.5억대 신축이 있는 동네에서 4억이 넘는 분양권에 웃돈이 붙으려면 그사이 시세가 올라줘야 합니다.
1층 3.49억 세대는 두 채뿐이라 그 값을 기대하고 넣으면 계산이 틀어집니다. 당첨되면 받을 확률이 높은 10층 이상 3.88억에 확장비 1,700만 원을 더한 4억 527만 원을 기준으로 잡고, 지금 삼천동 신축 시세 3.5억대와 비교해서 결정하시길 권합니다. 이 분석은 9월 27일에 조회한 자료 기준입니다. 청약 직전에 청약홈 공고문을 한 번 더 확인하세요.
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※ 본 내용은 참고용이며, 정책·기준(금리·소득요건 등)은 변동될 수 있으니 실제 신청 시 청약홈 공고문과 관계기관 안내를 반드시 확인하세요.